Vaak krijgen wij voorafgaand aan de uitwerking van een onderzoek de vraag hoe kansrijk een bezwaar is. In geval van een kleine omgevingsverandering of een kleine belemmering zijn wij nog geen zaken tegen gekomen waarbij de rechter of gemeente de bezwaarmaker in het gelijk heeft gesteld. Daarbij gaat het vaak om ondiepe uitbouwen, licht verhoogde schuttingen of op grote afstand liggende nieuwbouw etc.
In de meeste andere gevallen valt op voorhand lastig iets te zeggen over de uitkomst van een mogelijk bezwaarschrift. Een bezonningsonderzoek geeft altijd een helder visueel en cijfermatig inzicht in uw (veranderende) situatie. Dit kan u geruststellen of helaas uw zorg bevestigen.
Door de jaren heen heeft ons gedane onderzoek in een respectabel aantal gevallen geleid tot een resultaat voor onze opdrachtgevers. Hieronder een aantal voorbeelden om u een idee te geven van hoe het kan lopen.
Aanvechten van een verleende omgevingsvergunning
U bent het niet eens met de beslissing van de gemeente over de toekenning van een omgevingsvergunning.
Casus in Amsterdam-Zuid
Bestaande situatie Geplande situatie
De bovenburen van onze cliënt planden een breed balkon met een diepte van 2 m waarvoor zij ook een omgevingsvergunning kregen. Het bezwaarschrift, grotendeels gebaseerd op ons bezonnings- en daglicht onderzoek leidde tot een kort geding waarin werd geoordeeld dat de gemeente haar besluit beter moest onderbouwen. Na bestudering van het onderzoek besloten zij formeel om de omgevingsvergunning in te trekken. Het balkon mocht niet gebouwd worden.
Casus in Groningen
Bestemmingsplan situatie Geplande situatie
Onze cliënten verwachtten hinder door een bouwplan voor een woontoren. Het voorgelegde bezonningsonderzoek door bouwende partij bleek onjuist en niet hersteld. Naar oordeel van de rechter ( ECLI:NL:RBNNE:2023:1089 ) is ons onderzoek onvoldoende weersproken door de bouwende partij. Het bestreden besluit van de gemeente heeft de rechtbank vernietigd.
Het verkrijgen van een kapvergunning na eerdere weigering door de gemeente
Casus in Hilversum
Met de te kappen bomen Zonder de te kappen bomen
De VvE van een appartementencomplex, verlangden een kapvergunning voor een aantal hoge bomen op hun perceel. Deze veroorzaakten veel schaduwvorming en ontneming van daglicht. De gemeente weigerde een kapvergunning te verlenen. Door ons onderzoek werd de gemeente overtuigd van de ernst en werd hun besluit herzien. De bomen mochten gekapt worden mits er ook een herplanting zou plaatsvinden.
Het met succes aantonen van onrechtmatige hinder of onaanvaardbare verslechtering van woonkwaliteit
Er zijn ook resultaten behaald in rechtszaken waarbij een rechter een bezonningssituatie als onrechtmatig of onaanvaardbaar heeft beoordeeld.
Casus in Amsterdam Oud-West
Bestaande situatie Geplande situatie
Het betrof een vergund nieuwbouwproject met een extra bouwlaag ten opzichte van de bestaande situatie. De rechter oordeelde ( ECLI:NL:RBAMS:2017:5647 ) dat het bouwplan tot een substantiële afname van het aantal bezonningsuren zou leiden bij de woningen van onze cliënten. Over het daaropvolgende hoger beroep ( ECLI:NL:RVS:2018:1101 ) bleef dit oordeel ongewijzigd. Het bouwplan mag niet volgens ontwerp worden uitgevoerd.
Casus in Eijsden-Margraten
Bestaande situatie Geplande situatie
De buren van onze cliënt hadden bouwplannen voor een tweelaagse aanbouw. De voorzieningenrechter oordeelde ( ECLI:NL:RBLIM:2021:8623 ) in het kortgeding onrechtmatige hinder als gevolg hiervan. De hinder betrof het ontnemen van licht en zou leiden tot het verschijnsel van “verkokering” op het perceel van onze cliënt ondanks dat er een omgevingsvergunning is verleend. De voorzieningenrechter legde een bouwstop op. Bij de bodemprocedure heeft de rechter gevraagd aan een ander bureau opnieuw een beoordeling te doen. Mede op basis van de voorliggende onderzoeken heeft de rechter geoordeeld dat deze aanbouw moest worden afgebroken ondanks dat deze al grotendeels was gebouwd ( ECLI:NL:RBLIM:2023:6456 ).
Casus in Hendrik-Ido-Ambacht
Met een haag 8 m Met een gesnoeide haag tot 3 m
Een haag van 8 meter zorgde voor veel schaduwvorming in de woning en tuin van onze cliënt. De rechter oordeelde ( ECLI:NL:RBROT:2016:4416 ) dat er sprake is van onrechtmatige hinder. Dit resulteerde het snoeien van de haag tot een acceptabel niveau. Gevolg is dat er meer zonlicht kan toetreden in de woning, serre en tuin van de cliënt.
Casus Almere
Met de te kappen bomen Zonder de te kappen bomen
Voor het TV-programma de Rijdende rechter hebben wij onderzoek gedaan. De bewoners van negen woningen ondervonden onder andere schaduwhinder door een vijftal hoge bomen. Punt van discussie hierbij was vooral of zoveel in het verleden aangeplante bomen met een dergelijke omvang en hoogte daar wel thuishoren. Mr. F. Visser oordeelde (https://www.npostart.nl/de-rijdende-rechter/10-03-2015/KN_1667131 ) dat er vijf bomen gekapt moesten worden. Sinds de kap van de bomen hebben de bewoners veel meer uren bezonning in hun huis en achtertuin.
Het met succes aantonen van de schending van erfdienstbaarheid
Casus in Den Bosch
Oude situatie Nieuwe situatie
De buren van onze cliënt had een aanbouw gebouwd ter plaatse van waar oorspronkelijk een serre stond. Er is een erfdienstbaarheid gevestigd op het perceel van de buren. Toevoer van licht maakt hier onderdeel van uit. De rechter oordeelde ( ECLI:NL:RBOBR:2018:3805 ) dat er sprake was van schending van de erfdienstbaarheid. Echter niet als onrechtmatige hinder Dit betekende dat de toetreding van licht weer overeenkomstig moet zijn met de oude situatie.
Kortom wij adviseren om allereerst goed duidelijk voor ogen te hebben wat u wilt bereiken en in welke situatie u zit. Uit de voorbeelden blijkt wel dat er sprake moet zijn van een uitzonderlijke situatie. Vooral ten gevolge van belemmeringen ten zuiden van plaats waar de hinder ontstaat blijken meestal zinvol te onderzoeken.